Podemos perder um imóvel ou terreno por abandono (usucapião)?

Se você abandonar um terreno ou um imóvel, corre o risco de perder o direito de posse sobre ele para outra pessoa.

Usucapião (Direito Imobiliário) é a forma que pessoas físicas têm de adquirir a propriedade de um bem negligenciado pelo dono legal, caso tenham dado a ele uma função econômica ou social com ocupação ininterrupta.

– Usucapião Ordinária (10 anos):

Para se configurar, é necessário que a pessoa esteja no imóvel, no mínimo, há dez anos ininterruptos e sem nenhuma oposição do antigo dono. Ou ainda que o tenha adquirido onerosamente (ou seja, tenha “comprado de alguém”) para morar há, no mínimo, cinco anos e tenha feito obras de benfeitoria ou realizado investimentos na propriedade.

– Usucapião Extraordinária (15 anos):

Para se encaixar nesta hipótese, é necessário tão somente que a pessoa tenha ocupado o bem por, no mínimo, 15 anos ininterruptos e sem oposição do antigo dono. Ou ainda que tenha feito melhorias no imóvel e o tenha ocupado por, no mínimo, dez anos.

– Prazo menor para imóveis pequenos:

Para imóveis urbanos de até que 250 m², se o novo dono não possuir outro imóvel (seja em área urbana ou rural), apenas cinco anos de utilização sem interrupção e oposição de terceiros são necessários para dar o direito de reivindicar a posse. O mesmo é válido para imóveis rurais com até 50 hectares, em que os novos donos não só tenham estabelecido moradia, como tenham o tornado produtivo.

– Muitos donos, um só imóvel:

Terrenos com mais de 250 m² podem ser repassados para vários donos por meio de usucapião, quando ocupados por pessoas de baixa renda para moradia. Porém, nesses casos, o terreno não será repartido entre os moradores. Na verdade, o conjunto de pessoas terá o direito de posse sobre toda a área. Esse tipo de usucapião é mais comum em fábricas ou indústrias abandonadas e requer apenas cinco anos de ocupação por pessoas que não tenham qualquer outro imóvel para morar.

– Amigos, amigos. Negócios à parte:

Se você emprestar um imóvel para amigos ou familiares, faça sempre um contrato para evitar a configuração futura de usucapião.

– Como proteger-se da usucapião:

• Se você tem um bem que não faz uso dele, não descuide da vigilância. Se não puder manter um vigia no local, ao menos deixe com seus vizinhos o número do seu telefone e peça para que avisem caso aconteça uma invasão.

• Ao sinal de qualquer invasão, aja o mais rápido possível para evitar que o invasor construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel.

• Vá até a Delegacia Policial mais próxima do local, registre a ocorrência e em seguida procure um advogado. Se o imóvel já estiver invadido, o melhor a fazer é contratar um advogado especializado e entrar com uma ação de reintegração de posse.

• A compra de imóveis em leilões é perigosa, uma vez que o local normalmente está abandonado por um longo período, o que facilita invasões. Só compre imóveis em leilões se tiver verificado cuidadosamente o local.

– Como reivindicar uma propriedade por Usucapião?

Para adquirir um imóvel por meio de usucapião, é preciso atender os requisitos de cada caso. Se você se enquadra nesta situação, para obter a propriedade do bem, é preciso entrar na Justiça para reivindicá-la, juntando as provas que tiver. São úteis: comprovantes de pagamento de contas e impostos e documentos que comprovem que o imóvel estava abandonado pelo antigo dono (quando possível). Além disso, você precisará dos seguintes documentos: identidade, CPF, certidão de casamento (se for o caso), comprovante de residência; matrícula do imóvel que irá usucapir ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula;

– Dúvidas comuns sobre Usucapião:

• Usucapião é a mesma coisa que desapropriação?
Não. Na usucapião, outra pessoa física passa a ser dona de uma propriedade. Na desapropriação, o poder público toma o bem para si, indenizando ou não o proprietário do bem.

• É possível comprar a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel não se vende. Quando as pessoas “compram um imóvel”, o que há é a cessão de posse sobre ele.

• Sou inquilino do mesmo imóvel há mais de 20 anos. Posso me tornar proprietário pela usucapião?
Quando você aluga um imóvel, será inquilino até o término do contrato, não podendo alegar usucapião. Porém, se o proprietário sumir e nunca mais cobrar o aluguel, abandonando o imóvel, se você atender a todos os requisitos poderá usucapir.

 

Um abraço a todos.
Alonso & Alonso Sociedade de Advogados
OAB/SP nº. 19.209

Fonte: Tumblr do Senado Federal. “Os tipos de usucapião“. Publicado sob licença CC BY 4.0.